Encadrement des loyers

Source Fnaim Valérie SOUIED 31/07/2020

Le décret n°2020-945 du 30 juillet 2020 (journal officiel le 31 juillet 2020 reconduit, à l'identique  et pour un an, à compter du 1er août 2020, le dispositif d’encadrement d’annuel des loyers.

POUR RAPPEL :

L’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que pour chacune des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel (zones dites « zones tendues »), le montant maximum d'évolution des loyers des logements nus ou meublés en cas de relocation ou de renouvellement du bail doit être fixé par décret.

Ces dispositions sont applicables à toutes les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989: locations nues et meubles à titre de résidence principale et baux mobilité.

Le décret n°2020-945 du 30 juillet 2020 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462du 6 juillet 1989 est paru au Journal officiel du 31 juillet 2020.

Ce décret entre en vigueur le 1er août 2020 pour une durée d'un an.

Nous vous présentons ci-après les règles de fixation des loyers, en zones tendues, prévues dans ce texte dans les communes où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants (liste annexée au décret n° 2013-392du 10 mai 2013).

RELOCATION

Sont concernés par les dispositions du décret d'encadrement des loyers, les logements vacants définis comme étant les logements inoccupés proposés à la location à l'exception de ceux :

- faisant l'objet d'une première location ;

- inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois.

Le principe est que le nouveau loyer de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Toutefois, le loyer appliqué au nouveau locataire peut être révisé en fonction de l'indice IRL. Le texte précise que cette révision ne peut s'appliquer si une révision est intervenue au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau contrat de location. La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location.Par dérogation à ce principe, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :

- lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;- lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de l'indice IRL ;

- le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué (le cas échéant dans la limite du loyer de référence majoré et de l'éventuel complément de loyer).RENOUVELLEMENT DE BAIL

En principe, lors du renouvellement du bail, le loyer est réévalué selon la clause de révision prévue au contrat ou introduite lors de son renouvellement, dans les limites de la variation de l'IRL.

Par dérogation à ce principe, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

- la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites de la variation de l'indice IRL ;- une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

MESURES COMMUNES

Pour l'application de ces mesures, le décret apporte les précisions suivantes :

- Loyers manifestement sous-évalués

Les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret n° 90-780 du 31 août 1990.

Lorsque la détermination du montant d'un loyer manifestement sous-évalué est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, ces références sont jointes au contrat.

-Travaux d'améliorationEst exclu du montant des travaux d'amélioration ou de mise en conformité le coût des travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charges en application de l'article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 ou à une majoration du loyer en application d'une convention de travaux.

Le coût des travaux d'amélioration ou de mise en conformité portant sur les parties communes est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement.Enfin, pour les baux conclus ou renouvelés depuis du 1er janvier 2020, une augmentation n'est possible que si, à l'issue des travaux, la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an, telle que calculée par une évaluation énergétique réalisée par un diagnostiqueur certifié et établie selon les méthodes de calcul conventionnel. Il convient donc de réaliser un DPE après travaux dont la lettre correspondant à l'échelle de référence du classement énergétique devra être supérieure à F et G. Quand bien même les autres conditions seraient remplies, les travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence ne permettent donc plus d'augmenter le loyer s'il n'est pas satisfait à ce critère de performance énergétique.

Cette condition est toutefois présumée remplie pour les logements dont la consommation en énergie primaire avant les travaux, constatée par un diagnostic de performance énergétique, était inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an.- Loyer faisant l'objet d'une réévaluation lors du départ de l'ancien locataire

Le décret précise que lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l'objet d'une réévaluation sans que celle-ci ait été entièrement appliquée à la date à laquelle cessent les relations contractuelles entre le bailleur et le précédent locataire, le dernier loyer appliqué au précédent locataire s'entend du loyer convenu entre les parties ou fixé judiciairement, y compris la fraction non encore réévaluée.Enfin, pour adapter ces mesures à l'article 140 de la loi ELAN, il est prévu que par dérogation aux mesures exposées ci-avant lorsqu'un arrêté préfectoral fixant des loyers de référence a été pris à la date de la conclusion d'un nouveau contrat ou du renouvellement du bail :

- pour les relocations, la révision ou la réévaluation du loyer ne peut pas excéder le loyer de référence majoré ;

- pour les relocations, les dérogations au principe de « blocage » des loyers ne s'appliquent pas lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau contrat de location ;

- pour le renouvellement des baux, les dispositions du décret d'encadrement ne sont pas applicables : le loyer des baux renouvelés est soumis aux seules dispositions de l'article 140 de la loi ELAN (action en diminution ou réévaluation du loyer).