La location en Meublé

Depuis la loi ALUR de mars 2014, l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 pose la définition suivante : "Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante."

le contrat de bail-type défini par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015 doit être utilisé pour toute nouvelle location avec sa notice informative prévue par arrêté . La loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) impose aussi au bailleur la réalisation d'un diagnostic sur l'état des installations électriques et/ou de gaz dans des conditions qui seront fixées ultérieurement

La liste du mobilier est fixée par décret

Application À partir du 1er août 2015.

Sont maintenant obligatoires pour ces locations :

  • literie avec couette ou couverture ;

  • rideau opaque ou volet pour les fenêtres des pièces de couchage ;

  • plaques de cuisson ;

  • four ;

  • réfrigérateur et congélateur ou réfrigérateur avec compartiment pour produits congelés ;

  • vaisselle ;

  • ustensiles de cuisine ;

  • table et sièges ;

  • étagère de rangement ;

  • luminaires ;

  • et matériels d’entretien ménager.

Forme du contrat

Lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, le bail (ou contrat de location) d'un logement meublé est obligatoirement écrit. Son contenu et sa durée sont définis par la loi, sous la forme :

• soit d'un acte authentique , Un acte authentique est un document rédigé conformément aux formalités légales par un officier public habilité par la loi (notaire, officier d'état civil, huissier de justice) et dont le contenu peut avoir la même force qu’une décision judiciaire.

• soit d'un acte sous seing privé , Un acte rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d’un notaire (par exemple, un contrat). Référence : Code civile : articles 1322 à 1332. 2. Contenu du contrat de bail Les parties sont libres de rédiger le bail à leur convenance.

Toutefois, il est préférable d'y faire figurer certaines mentions pour éviter les risques de litige.

Par ailleurs, certains documents doivent obligatoirement être annexés au contrat de location Bail signé avant le 27 mars 2014 La rédaction du bail est libre. Toute clause peut y être insérée à condition de ne pas figurer parmi la liste des clauses abusives établie par la commission des clauses abusives.

Dans un contrat de location meublée, certaines clauses sont considérées comme abusives, c'est-à-dire qu'elles n'ont pas vocation à s'appliquer (on dit aussi qu'elles sont non écrites).

La liste des clauses abusives varie selon que la date de signature du contrat. Dans tous les cas, le juge peut être saisi pour se prononcer sur le caractère abusif de toute autre clause litigieuse.

La liste des clauses abusives

Si le contrat de location a été signé avant le 27 mars 2014, les recommandations établies par la commission des clauses abusives permettent de déterminer le caractère abusif d'une clause. En cas de litige, il appartient toujours au juge de se prononcer sur le caractère abusif d'une clause, sachant que les préconisations de la commission sont, en pratique, suivies d'effet.

Stipulations contraires à la réglementation

Le contrat de location meublé ne doit pas comporter de clauses susceptibles d'exclure le bail signé du champ d'application de la loi.

C'est le cas des clauses visant à :

• laisser croire au locataire qu'il ne bénéficie pas des règles applicables aux logements loués meublés en tant que résidence principale,

• exclure la location des règles qui lui sont normalement applicables,

• imposer au locataire de renoncer à ses droits,

• prévoir une durée de location de moins d'un an (ou moins de 9 mois pour un étudiant),

• prévoir la résiliation du bail pour un motif autre que le congé donné par le locataire, la reprise ou la vente du logement par le bailleur ou tout autre motif légitime et sérieux (impayés de loyer par exemple),

• imposer la rédaction d'un nouveau bail en cas de renouvellement tacite du précédent,

• imposer au locataire d'élire domicile dans le logement loué, même après la résiliation du bail. À noter : toute clause stipulant que le logement est présumé loué neuf à défaut d'état des lieux d'entrée est considérée comme abusive.

Frais abusifs

Certains frais ne doivent pas être mis à la charge du locataire. Dans ce cadre, certaines clauses sont à proscrire, notamment celles qui lui imposent :

• des frais sans en indiquer précisément la nature et le montant,

• les frais et honoraires du mandataire du bailleur (frais de mandat de gestion par agence par exemple),

• un supplément de rémunération pour les meubles et équipements du logement,

• des frais en fonction du mode de paiement du loyer choisi,

• une pénalité rétroactive en cas de non-respect des conditions d'occupation,

• des frais de raccordement à l'antenne collective sans accord préalable du locataire,

• des frais de résiliation en cas de congé donné par le locataire,

• des pénalités de retard de loyer sans réciprocité en cas d'inexécution de ses obligations par le bailleur,

• une indemnité contractuelle supérieure au loyer en cas d'obtention d'un délai judiciaire pour libérer les lieux à l'expiration du bail,

• une indemnité contractuelle automatique sans lien avec aucun manquement du locataire,

• les frais de recouvrement des impayés alors qu'aucune décision de justice n'a été rendue. La restitution du dépôt de garantie doit être prévue dans un délai raisonnable et ne pas être conditionnée à des événements dépendants de la volonté du bailleur.

Loyer et charges et réparations locatives

Le contrat de bail ne doit pas contenir de clause qui impose au locataire :

• la modification unilatérale du montant du loyer à l'initiative du bailleur à tout moment,

• des dépenses non locatives,

• le paiement des impôts relatifs au bien loué qui incombent en principe au bailleur (taxe foncière par exemple),

• le paiement de travaux à la charge du bailleur,

• le paiement de sommes forfaitaires pour chaque dégradation subie par le logement,

• de répondre de toute dégradation survenue dans le logement ou dans les parties communes.

Usage du logement

Le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible de son logement.

À ce titre, certaines clauses visant à limiter cette jouissance sont interdites notamment celles qui interdisent au locataire de

• recevoir ou héberger ses proches,

• détenir un animal domestique.

À savoir : aucune clause ne peut autoriser la délivrance partielle du logement pour une durée indéterminée et sans diminution de loyer.

Droit d'accès du bailleur

Si le bailleur peut prévoir un accès au logement loué dans certains cas (travaux, droit de visite...), aucune clause du bail ne doit imposer au locataire :

• la réalisation de travaux en toutes circonstances, sans limitation de durée ni indemnité,

• des visites de contrôle,

• des visites injustifiées,

• des visites justifiées mais sans avertissement préalable,

• des visites dont la durée est excessive en cas de congé ou de vente du logement. Résiliation du bail Certaines clauses sont considérées comme abusives si elles prévoient une résiliation automatique pour cause :

• d'inexécution par le locataire d'une de ses obligations,

• de défaut de paiement d'une somme autre que le loyer et les charges,

• de destruction totale ou partielle du logement en méconnaissance des dispositions légales applicables.

Attention : une clause qui prévoit le report de la date d'effet du congé du locataire à la fin du mois est abusive, tout comme celle qui prévoit le refus d'un congé donné dans les formes et délais prévus par la loi.

Exonération de responsabilité

Aucune clause ne doit permettre au bailleur :

• de s'exonérer de son obligation de fourniture de chauffage ou d'eau chaude,
• de s'exonérer de son obligation de réparation vis-à-vis du locataire si le bailleur manque à ses obligations,
• de bénéficier d'une présomption d'exécution de ses obligations. Le dossier de diagnostics techniques immobiliers doit obligatoirement être annexé au contrat.

Les diagnostics immobiliers

Le dossier de diagnostic technique vise à informer le locataire sur certains aspects du logement qu'il projette de louer. Ce dossier doit comporter un certain nombre de diagnostics Le bailleur doit fournir l'ensemble des diagnostics suivants :
• le diagnostic de performance énergétique,
• le constat de risque d'exposition au plomb,
• une copie de l'état d'amiante, L'obligation de faire réaliser un état d'amiante en cas de location concerne les appartements et maisons individuelles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
• et dans certains cas, l'état des risques naturels et technologiques.

Ces diagnostics doivent être regroupés dans un dossier annexé au bail.

La rédaction du bail

Depuis 2014 la réddaction est libre, à charge pour le bailleur d'y préciser les caractéristiques, notamment  le montant du loyer et ses modalités de révision, 

Le loyer peut être révisé une fois par an si une clause inscrite dans le bail le prévoit. La date de révision est alors celle indiquée dans le bail. À défaut, il faut tenir compte de la date de la signature du bail.

Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le montant du loyer reste le même durant toute la durée du bail.

Indice de référence des loyers (IRL) 

L'IRL sert de base pour la révision des loyers. Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires de leurs locataires.  Attention : le loyer d'un logement soumis au régime de la loi de 48 est réévalué chaque année selon des règles spécifiques et la révision annuelle d'un logement conventionné est plafonnée.

Montant du dépôt de garantie

Le propriétaire peut exiger du locataire qu'il verse un dépôt de garantie pour couvrir ses éventuels manquements à ses obligations locatives (par exemple, régularisation des loyers et des charges ou réalisation des réparations locatives).

Si le bailleur exige le versement d'un dépôt de garantie, son montant doit obligatoirement figurer au sein du contrat de bail. Il ne peut pas être supérieur à 2 mois de loyer, hors charges. Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois (loyer payé trimestriellement par exemple). Toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie.

Versement

Le dépôt de garantie doit être versé au propriétaire au moment de la signature du bail, directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers, c'est-à-dire :

• soit par Action logement (ex 1 % Logement) sous forme d'une avance loca-pass,

• soit par le fonds de solidarité pour le logement (FSL) lorsque le locataire a fait une demande d'aide pour financer le dépôt de garantie. En cas de versement en espèces, le locataire peut demander au propriétaire, par tous moyens, un reçu spécifiant que la somme remise l'est au titre du dépôt de garantie.

Délai de restitution

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de :
• 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée,
• 2 mois si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec l'état des lieux d'entrée.

Le délai s'apprécie à compter du jour de la restitution des clés par le locataire qui peut les remettre
• en mains propres au bailleur ou à son mandataire (l'agent immobilier),
• ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Retenue sur dépôt de garantie

Le bailleur peut retenir les sommes lui restant dues sur le montant du dépôt de garantie notamment :
• impayés de loyers,
• impayés de charges, si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde (déduction faite des sommes restant dues au bailleur) doivent être faites dans le mois qui suit l'approbation définitives des comptes de l'immeuble. Rien n'empêche toutefois les parties de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de la copropriété
• dégradations.

En cas de contestation de la part du locataire, il devra toutefois être en mesure de justifier la retenue effectuée par tout moyen de preuve :
• état des lieux d'entrée et de sortie,
• photos,
• constat d'huissier,
• factures,
• devis,
• lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.

 Recours en cas de non restitution

Si le dépôt de garantie n'est pas restitué dans le délai imparti, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec avis de réception. Si le propriétaire refuse de rembourser le dépôt de garantie malgré cette démarche, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement concerné. En cas d'échec de conciliation, ou si les parties ne souhaitent pas s'adresser à la commission, le recours au juge varie selon la date de signature du bail.

Pour le bail signé avant le 27 mars 2014, les litiges relatifs à un dépôt de garantie  doivent être portés devant le tribunal d'instance de l'adresse du logement quel que soit le montant en jeu.

Pour le bail signé depuis le 27 mars 2014, Les litiges relatifs à un dépôt de garantie  doivent être portés :
• devant le juge de proximité jusqu'à 4 000 €,
• devant le tribunal d'instance de l'adresse du logement au-delà de ce montant.

Intérêts de retard

À défaut de restitution dans le délai prévu, le dépôt de garantie dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration ne s'applique pas si le retard est dû au fait que le locataire n'a pas transmis au bailleur l'adresse de son nouveau domicile.

État des lieux d'un logement meublé

La loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) prévoit la création par décret d'un modèle d'état des lieux destiné à être utilisé dans le cadre des mises en location de logements. Les modalités de prise en compte de la vétusté doivent par ailleurs être déterminées par décret.

Avant le 27 mars 2014, les contrats de location meublée ne contenaient pas obligatoirement d'état des lieux. Depuis cette date, un état des lieux d'entrée doit être réalisé lors de la remise des clés (en pratique, le jour de la signature du bail) et joint au contrat de bail. Un état des lieux de sortie doit également être fait lorsque le locataire quitte le logement et rend les clés. En cas de litige sur l'état du logement, ces documents permettent d'établir les responsabilités de chaque partie.

Le propriétaire et le locataire doivent constater ensemble l'état des lieux d'entrée et de sortie, d'un commun accord et dans de bonnes conditions d'éclairage. Ces documents doivent être établis par écrit en 2 exemplaires (un exemplaire pour le locataire, l'autre pour le propriétaire):
• à l'amiable par le propriétaire et le locataire (ou un tiers mandaté par eux : agent immobilier par exemple),
• ou par huissier de justice si l'état des lieux ne peut pas être réalisé à l'amiable.

La réalisation de l'état des lieux ne peut être facturée au locataire que sous certaines conditions. Lorsque l'état des lieux est établi à l'amiable et en direct entre bailleur et locataire, aucuns frais, rémunération ou honoraire ne peuvent être mis à la charge du locataire. Si les parties mandatent ensemble un professionnel pour le réaliser (agent immobilier par exemple), les frais mis à la charge du locataire sont plafonnés. Dans un contexte conflictuel, les frais de l'état des lieux réalisé par un huissier de justice sont partagés pour moitié entre le bailleur et le locataire.

État des lieux amiable

Dans la plupart des cas, l'état des lieux est établi à l'amiable et de manière contradictoire en présence du bailleur et du locataire. 

Dans une location vide, aucuns frais ne peuvent être facturés au locataire. Dans le cadre d'une location meublée en revanche, les honoraires du professionnel peuvent être mis à la charge de n'importe laquelle des parties.

Lorsqu'un agent immobilier est mandaté pour établir un état des lieux d'entrée, les honoraires susceptibles d'être facturés au locataire ne peuvent excéder :
• le montant payé par le bailleur,
• dans la limite de 3 € TTC par m² de surface habitable. Exemple pour un logement de 25 m² : Si l'état des lieux est facturé au total 170 €, les frais à la charge du locataire ne peuvent excéder 75 € (3 € x 25), le bailleur prenant en charge le reste. Si l'état des lieux est facturé au total 100 €, les frais à la charge du locataire sont de 50 € maximum puisqu'il ne doit pas payer plus que le bailleur.

À savoir : l'état des lieux de sortie ne peut être facturé au locataire.

État des lieux litigieux

Si la réalisation d'un état des lieux n'est pas possible à l'amiable, les frais d'huissier applicables dans le cadre de son établissement sont à partager pour moitié entre le bailleur et le locataire. Les tarifs sont fixes et encadrés par la loi. À noter : toute clause du contrat de bail qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux est abusive. Intervention d'un huissier Si les parties ne peuvent établir l'état des lieux de manière contradictoire (par exemple si l'une des parties ne se présente pas), le bailleur ou le locataire peut demander à un huissier de justice de procéder à cet état des lieux ou "constat locatif loi de 1989" Dans ce cas, les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Tarif forfaitaire

La rémunération de l'huissier pour l'établissement d'un constat locatif est forfaitaire et variable selon la superficie du logement.

Tarif d'un état des lieux établi par huissier Tarif applicable HT Superficie du logement Métropole DOM

Moins de 50 m² 113,30 € 147,29 €

De 50 m² à 150 m² 132,00 € 171,60 €

Plus de 150 m² 198,00 € 257,40 €

Les lettres de convocation des parties à l'état des lieux sont facturées à hauteur de 15,40 € (pour l'ensemble des lettres).

Il convient d'ajouter à ces tarifs la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), la taxe fiscale forfaitaire ainsi que les frais de déplacement. Attention : si l'huissier de justice est sollicité en dehors du cadre légal du constat locatif loi de 1989 , le tarif applicable reste libre. À noter : les états des lieux d'entrée et de sortie peuvent être établis sur un document unique comportant pour chaque pièce du logement une colonne " à l'entrée du locataire " et une colonne " à la sortie du locataire ".

Contenu

Les états des lieux d'entrée et de sortie doivent décrire avec précision le logement, ainsi que les équipements qu'il comporte. Au moment de réaliser l'état des lieux d'entrée, le locataire peut notamment émettre des réserves sur le document s'il y a, par exemple, défection d'un élément d'équipement ou non branchement des compteurs d'eau, de gaz ou d'électricité.

À savoir : lors de l'état des lieux de sortie, les évolutions constatées par rapport à l'état des lieux d'entrée qui sont dues à la vétusté du logement ou des équipements ne peuvent pas justifier de retenue sur le dépôt de garantie. Complément Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée :
• dans les 10 jours suivant sa date de réalisation pour tout élément concernant le logement,
• le premier mois de la période de chauffe concernant l'état des éléments de chauffage.

Si le bailleur refuse de compléter l'état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Si le logement est doté d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle (ou collective avec un comptage individuel), le bailleur ou son représentant complète l'état des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie. À noter : l'extrait d'état des lieux correspondant à ces informations est mis à la disposition du professionnel chargé d'établir le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Absence d'état des lieux

Quelle que soit la date de signature du bail, si aucun état des lieux d'entrée n'existe, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette présomption lui est défavorable : il devra en effet restituer en bon état de réparations locatives un logement qui ne lui a peut-être pas été délivré ainsi. Toutefois, il existe 2 possibilités d'écarter cette présomption :
• lorsque le locataire apporte la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, au moyen de photographies,
• ou lorsque le propriétaire n'a pas voulu réaliser d'état des lieux malgré la mise en demeure du locataire. Dans ce cas, c'est au propriétaire de démontrer qu'il a délivré un logement en bon état d'usage. Pour toutes les autres réparations, c'est-à-dire celles qui concernent l'entretien du logement ou la vétusté des lieux, c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

Recours en cas de litige

Toute contestation portant sur l'état des lieux d'entrée ou de sortie peut être portée, par le propriétaire ou le locataire, devant une commission départementale de conciliation. Si la conciliation n'aboutit pas ou si vous ne souhaitez pas passer devant la commission (dont la saisine est facultative), il convient de saisir le tribunal d'instance dont dépend le logement.