Qui sommes-nous ?

LA COOPERATIVE DE L'IMMOBILIER a été créée par et pour les propriétaires bailleurs et investisseurs, en proposant des services intégrés et un lien nouveau.

C'est le contexte de la location et de l'investissement locatif qui a poussé des bailleurs privés et des gestionnaires de biens, des agents immobiliers a dépassé leurs intérêts propre et a créé un collectif pour créer une troisieme voie entre UNPI et Agence immobilière.  Ce faisant ils ont créé une agence "faite pour eux" et "pour tous les autres" qui pensent que l'exclusion  locative et son corrolaire la vacance est contre productive. Ils ont construit la société spécialiste de la garantie locative, mutuelle d'achat, d'entraide et d'aide entre propriétaire. Par exemple, elle propose tous les biens en gestion avec la garantie impayé de loyers et dégradation.

Ayant fait ensemble les constats d'une baisse du rendement locatif:

Sur la Haute-Garonne, L'INSEE à compté 50 000 logements vacants dont 29 000 sur la métropole Toulousaine. La durée de relocation est suivant les sources de 64 jours sur Toulouse (Source CLAMEUR) ou de 57 jours (source OSLO). CLAMEUR nous indique que la durée moyenne d'occupation locative est en moyenne de 36 mois en Haute-Garonne.

Dans l'ordre des symptomes d'une précarité et d'une segmentation dans le marché locatif on note également que 42% des locations sont en meublés, que l'arrivé de "Airbnb" qui aurait retiré du marché locatif 5 000 logements sur Toulouse (FR3, le 3 octobre 2018), que les professionnelle constate une explosion de la demande de co-location non satisfaite et enfin pour finir un sondage qui en dit long : un francais sur deux serait près à falsifier son dossier de candidat locataire pour rentrer dans les critères (voir les dépasser pour s'assurer de l'accès).

Si on ajoute que, nationalement, les agences immobilieres ne sont manadatées que pour 20% des biens, et que sur Toulouse, si la moyenne est de 30% selon Clameur, la disparité est marquante entre les petites surfaces ou un lot sur cinq  est géré par son propriétaire alors pour les T5 et plus  la proportion est d'un lot sur deux. IL n'y a qu'un pas à franchir pour supposer que moins la rotation est rapide plus les propriétaires sont tenté de gérer directement.

Toulouse est donc bien marqué par un syndrome étudiant et par l'évolution des prix par de constant "stop and go". La ville compterait plus de 6 000 logements vacants entre mars et septembre. Du fait du niveau de loyer les étudiants préfèrent nettement rendre les logements en petites surface, voir les colocations qui sont au final pas loin aussi chere. Dans les faits on voit que les frais d'agence se multiplie alors que les mensualités ne rentrent pas.

Il y a la, un cercle infernal à dépasser.

CLAMEUR pointe également du doigt le taux de relocation après travaux qui est sur la métropole de Toulouse en deça de 10% : C'est un indice qui tendrait à montrer qu'au vu du turn over et des pertes les propriétaires n'engage plus les travaux de maintenance (la moyenne Française est pas loin du double). On s'étonnera donc pas que selon l’Insee, la vacance peut provenir d’une offre plus élevée que la demande sur le marché du logement, de logements en mauvais état, d’un parc inadapté au marché (taille, localisation, prix, etc.), ou de délais de relocation ou de vente (vacance frictionnelle) et que notre territoire réputé attratif soit touché par tout ses symptomes en même temps

Caractère aggravant ou sur infection diront certains, face à ces pertes et parce que les agences en responsabilité, prône une couverture supplémentaire du risque les exigences des assureurs sont elles mêmes responsable de la vacance. En effet même si le pourcentage d’impayé dans le parc privé est assez faible (autour de 3%),  les démarches administratives sont lourdes et le manque à gagner souvent élevé. «Depuis 1990, le nombre de procédures judiciaires initiées par des bailleurs pour obtenir le paiement des loyers et/ou la résiliation/expulsion du locataire ont sensiblement augmenté», notent Stéphane Gregoir et Tristan-Pierre Maury dans leur étude sur «Les dysfonctionnements du marché locatif. Elles sont passées de 100.715 en 1990 à 152.680 en 2016, selon les données du ministère de la Justice (source le revenu 2019). Pour autant faut il exiger un taux d'effort aussi faible (le locataire devrait gagner trois fois le prix de son loyer) pour être couvert alors que l'on sait que celui ci, sur la tranche des moins de 30 an,s est courrament de 50% (un jeune salarié en alternance par exemple).

Cette fragmentation est inquiétante car elle montre une tension de rattrapage permanente qui tire les prix vers le haut alors que si 100 000 étudiants sont présent sur le territoire il ne faut pas oublier qu'il y a 260 000 actifs de moins de trente ans, solvable, aussi en recherche de solution pour se loger dans une agglomération qui accueille 15 000 nouveau arrivants par an. Dans cette même étude (cité plus haut) sur les dysfontionnements du marché locatif Stéphane Gregoir et Tristan-Pierre Maury démontre que la hausse de prix du loyer (au fond réactionnelle et adaptative) fait baisser le rendement locatif.

Il nous est apparu pertinent de combler le manque de sécurisation des rapports locatifs afin de libérer la capacité de louer.