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Stéphane Gregoir Directeur, pôle de recherche en Economie, EDHEC Business School, Directeur de la recherche, EDHEC Business School
Tristan-Pierre Maury Directeur adjoint de recherche, pôle de recherche en Economie, EDHEC Business School
Nos résultats peuvent se résumer comme suit :
Il existe une dispersion des loyers pour des logements homogènes due en partie à l’hétérogénéité de durée de présence des locataires et à des caractéristiques physiques particulières du bien. Néanmoins une part de cette dispersion peut résulter d’une information incomplète et d’une erreur d’appréciation des risques supportés par les deux parties. Certaines situations de loyer excessif sont néfastes aux deux parties (le locataire paie un loyer au-dessus du marché et le gain du bailleur n’est pas effectif suite au risque de vacance et d’impayés accru).•
Le risque de vacance est significatif, il varie avec la nature du logement et son impact moyen est anticipé, mais le bail-leur ne peut s’en couvrir en augmentant le loyer substantiellement au dessus des prix pratiqués (ce qui augmente encore le risque de vacance, avec in fine une baisse de rentabilité). • Si le taux d’impayés moyen n’est que de 3,26%, il est en fait très variable et dépend notamment du type de logement (nombre de pièces), de sa localisation et de la durée de présence du locataire (il décroît après 3 ou 4 années d’occupation).• Les conséquences judiciaires d’un événement d’impayés de loyer (même peu probable) ne sont pas négligeables compte tenu des délais de procédure et sont pris en compte par les acteurs de marché (ratios loyer sur prix plus élevés dans les zones où les procédures sont longues).
Un objectif souhaitable pour les pouvoirs publics consiste à limiter le risque d’une rupture précoce de la relation bailleur/locataire. Plus la durée d’occupation est grande, plus les deux parties ont acquis de l’information : le locataire connaît mieux le logement et la propension du bailleur à effectuer des travaux d’entretien, le bailleur sait qu’il n’a pas affaire à un locataire indélicat. Les conséquences sont une réduction progressive du taux d’effort au logement, s’il n’y a pas d’accidents de carrière.
La mise en place d’observatoires des loyers, s’ils sont convenablement dotés, doit per-mettre d’apporter une information nécessaire pour apprécier le caractère excessif d’un loyer mais aussi peser sur leur probabilité d’occurrence et ainsi à terme sur celle des vacances. Une garantie pour les impayés temporaire (taux dégressif avec la durée d’occupation) et ciblée sur les zones géographique où le risque est important doit permettre de stabiliser les revenus locatifs du bailleur. Les deux systèmes (observatoire et garantie dégressive contre les impayés de loyer) peuvent permettre de réduire la volatilité des rendements locatifs et donc de favoriser la construction et la mise en location de logements vacants.